หลายคนที่อยากมีที่ดินเป็นของตัวเอง หรือเตรียมโอนบ้านหลังแรกอาจจะเข้าใจว่าจ่ายแค่ค่าตัวบ้านอย่างเดียวก็จบ แต่รู้หรือไม่ว่าจริง ๆ แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนที่ดิน ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และยังมีขั้นตอนการซื้อขายที่ดินอีกด้วย บทความนี้จะพาไปรู้จักกับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2568 ว่าต้องจ่ายอะไรบ้าง มีวิธีคํานวณค่าโอนที่ดินซื้อขายยังไง? ใครต้องเป็นคนจ่าย? พร้อมบอกขั้นตอนที่อ่านแล้วเข้าใจง่าย ฉบับมือใหม่ ครบ จบ ในบทความเดียว
ค่าโอนที่ดิน คืออะไร
ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดินในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังผู้ซื้อ หรือผู้ได้รับสิทธิ์คนใหม่ พูดง่าย ๆ คือการเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินจะต้องเสียค่าใช้จ่าย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายที่ดิน ยกให้ หรือโอนมรดก เพราะเป็นขั้นตอนทางกฎหมายที่ทำให้คุณเป็นเจ้าของที่ดินแบบถูกต้องตามกฎหมายนั่นเอง
ค่าโอนที่ดินแบ่งออกเป็นค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ใช่แค่เซ็นเอกสารแล้วจบ เพราะต้องมีค่าโอนที่ดินที่เกี่ยวข้องอีกหลายส่วน ซึ่งแต่ละรายการก็มีหลักคิดต่างกันไป ใครกำลังวางแผนจะซื้อ ขายบ้านหรือที่ดิน มาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คือค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินที่เราต้องจ่ายให้กรมที่ดิน คิดที่ 2% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าอันไหนสูงกว่า เช่น ราคาประเมิน 3,800,000 บาท / ราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท จะคิดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 4,000,000 x 2% = 80,000 บาท แต่ถ้าเข้าเงื่อนไขลดหย่อนจากมาตรการรัฐปี 2568 จะลดเหลือแค่ 4,000,000 x 0.01% = 400 บาท
ค่าอากรแสตมป์
ถ้าไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ด้วย คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกตัวที่มากกว่า) เช่น ราคาประเมิน 3,800,000 บาท / ราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ จะอยู่ที่ 4,000,000 x 0.5% = 20,000 บาท
ค่าธรรมเนียมจำนอง
ถ้าคุณกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านหรือที่ดิน จะต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) เช่น กู้เงิน 3,500,000 บาท ค่าธรรมเนียมจำนอง 3,500,000 x 1% = 35,000 บาท ถ้าเข้าเงื่อนไขลดหย่อนปี 2568 ค่าธรรมเนียมจะเหลือ 0.01% คือ 3,500,000 x 0.01% = 350 บาท
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านหรือที่ดินไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) จะต้องเสียภาษีตัวนี้ คิดที่ 3.3% ของราคาสูงสุดระหว่างราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน เช่น ราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 4,000,000 x 3.3% = 132,000 บาท
ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา[a] (หัก ณ ที่จ่าย) จะคิดตามอัตราภาษีขั้นบันได โดยดูจากราคาทุนทรัพย์ จำนวนปีที่ถือครอง และหักค่าใช้จ่ายเหมาจากสูตรของกรมสรรพากร ซึ่งฝั่งผู้ขายจะเป็นคนจ่าย ตัวเลขจะแตกต่างกันไป แต่โดยทั่วไปอาจอยู่ที่ประมาณ 1-5% ของราคาขาย ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครองและรายได้ของผู้ขาย โดยอัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมีการคิดดังนี้
| เงินได้สุทธิ (บาท) | จำนวนเงินได้ (บาท) | อัตราภาษี |
| 0 – 300,000 | 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 200,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 250,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 250,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 1,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 3,000,000 | 30% |
| ตั้งแต่ 5,000,001 ขึ้นไป | – | 35% |
ค่าโอนที่ดินกรณีโอนกรรมสิทธิ์
ค่าโอนที่ดินจะแตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์ของคนโอนและคนรับ เพื่อให้การโอนที่ดินราบรื่นและไม่เสียเงินเกินจำเป็น มาดูกันเลยว่ามีอะไรบ้าง
โอนให้ลูกโดยชอบด้วยกฎหมาย
- ราคาค่าโอนที่ดินจะถูกลง คิดแค่ 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์คิด 0.5%
- ถ้าราคาประเมินเกิน 20 ล้านบาท ผู้รับโอนต้องเสียภาษีเงินได้ในอัตรา 5% เฉพาะมูลค่าที่เกินมา
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลง 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
โอนให้ลูกที่ไม่ได้จดทะเบียนตามกฎหมาย
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์จะเลือกจ่ายที่ 0.5% หรือถ้าไม่อยากจ่ายแสตมป์ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินแทน
- ภาษีเงินได้จะคิดตามราคาประเมินและอัตราก้าวหน้าของกรมสรรพากร โดยหักค่าใช้จ่ายเหมามาให้ 50%
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลง 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
โอนให้คู่สมรส
- เสียค่าธรรมเนียมโอน 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์สามารถเลือกจ่ายที่ 0.5% หรือเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามสถานการณ์
- ภาษีเงินได้จะคำนวณตามอัตราก้าวหน้าหลังหักค่าใช้จ่าย 50% เช่นเดียวกับกรณีโอนให้ลูกที่ไม่ได้จดทะเบียน
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลง 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
โอนให้ญาติพี่น้อง
- ค่าภาษีโอนที่ดินจะคิดตามอัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมิน ยกเว้นกรณีปู่ย่าตายายโอนให้หลานแท้ ๆ จะจ่ายแค่ 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือเลือกจ่ายเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามอัตราก้าวหน้าหลังหักค่าใช้จ่าย 50%
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอแปลง 5 บาท และค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
โอนมรดก
- ผู้รับมรดกที่เป็นคู่สมรสหรือผู้สืบสันดาน จะเสียค่าธรรมเนียมโอนแค่ 0.5% ของราคาประเมิน
- ผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม ค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2%
- ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก 50 บาท
- ค่าประกาศมรดก 10 บาท
- ค่าคำขอแปลง 5 บาท
- ถ้ามูลค่ามรดกเกิน 100 ล้านบาท ผู้รับมรดกต้องเสียภาษีมรดกเพิ่มเติม เช่น 10% สำหรับญาติพี่น้องหรือบุตรบุญธรรม และ 5% สำหรับพ่อแม่หรือผู้สืบสันดาน และคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้องจะได้รับการยกเว้นภาษีมรดก
เอกสารสำคัญที่สำหรับโอนที่ดิน
การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนถือเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะถ้าเอกสารไม่ครบ อาจทำให้ขั้นตอนล่าช้าหรือไม่สามารถใช้ค่าโอนที่ดิน ได้ มาดูกันว่าหากจะทำการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง
เอกสารสำหรับบุคคลธรรมดา
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง และสำเนา
- ทะเบียนบ้านตัวจริง และสำเนา
- ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรม (ถ้ามี) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส กรณีคู่สมรสไม่มีกรรมสิทธิ์ และไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
เอกสารสำหรับนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่ออกไม่เกิน 1 เดือน
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่อนุมัติการโอนที่ดิน
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการ
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
การโอนที่ดินมีขั้นตอนที่ชัดเจนเพื่อคุ้มครองทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย มาดูกันว่าขั้นตอนการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง และต้องเตรียมตัวอย่างไรเพื่อจัดการเรื่องค่าโอนที่ดินให้เรียบร้อยแบบไม่ติดขัด
- เตรียมเอกสารให้ครบ : รวบรวมเอกสารสำคัญทั้งของผู้โอนและผู้รับโอน เช่น โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ
- ตรวจสอบสถานะที่ดิน : ไปตรวจสอบโฉนดและข้อมูลที่ดินกับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อเช็กว่าไม่มีข้อจำกัดหรือภาระผูกพันใด ๆ
- นัดหมายวันโอนที่สำนักงานที่ดิน : ติดต่อสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อจองวันเวลาทำการโอน
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน : ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนต้องไปลงนามและยื่นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ตรวจสอบ พร้อมชำระ ค่าโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
- รับเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ : หลังจากทำเรื่องเรียบร้อย จะได้รับโฉนดที่ดินใหม่ที่ระบุชื่อผู้รับโอนอย่างถูกต้อง
ค่าธรรมเนียมโอนปี 2568 ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร?
หลายคนอาจจะสงสัยว่าค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไรในปี2568 โดยทั่วไป ค่าธรรมเนียมโอนจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน สมมติราคาประเมินที่ดิน 1 ไร่ อยู่ที่ 1,000,000 บาท จะต้องเสียค่าโอนที่ดิน 20,000 บาท แต่ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจตามมา เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ 0.5% (หากไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ตามสูตรของกรมสรรพากร)
ดังนั้น ถ้าอยากรู้ว่าจะเสียจริงเท่าไร แนะนำให้เช็กราคาประเมินที่ดินจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ แล้วคำนวณตาม % นี้ จะได้เตรียมงบประมาณไว้แบบไม่มีพลาด
ค่าโอนที่ดิน งบที่ต้องเตรียมก่อนซื้อที่ดินและบ้าน
เมื่อพูดถึงการซื้อบ้านหรือที่ดิน นอกจากราคาขายที่เราต้องเตรียมงบไว้แล้ว ค่าโอนที่ดินก็เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม โดยค่าธรรมเนียมโอนจะถูกคำนวณจากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขายจริง โดยจะคิดจากราคาค่าโอนที่สูงกว่า และยังมีภาษีอื่น ๆ ประกอบด้วย
หากคุณกำลังวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ขอแนะนำ และบ้านกับธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย ด้วยข้อเสนอที่ช่วยให้คุณบริหารค่าใช้จ่ายได้อย่างคล่องตัวมากขึ้น ผ่อนชำระสบาย พร้อมให้คุณสามารถวางแผนได้ทั้งการซื้อบ้านและรีไฟแนนซ์